写字楼办公室出租房技巧

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写字楼办公室、住房出租与出售哪个合算

随着人们生活水平的不断提高，住房已从原来仅仅满足大家的居住需要而趋向于朝舒适、温馨型发展，不少市民手中现在不只有一套住房，更多的人开始把房产作为一种投资行为纳入个人理财轨道。伴随着售后公房可以上市交易，那么到底是出售合算，还是出租合算成为一个难题。究竟如何办？笔者觉得可以从以下五个方面来看待这个问题：

１、从现行银行利率来看，写字楼办公室出租比出售具有更强的获利能力

当房屋年租金收入大于银行年利息时，可考虑出租；当银行年利息大于出租年收入时，可考虑出售。我国现行一年期银行储蓄的年息为２．２５％。

如一套两居室的出售价为３０万元，存入银行每年可获利息收入６７５０元，而此房出租月租金一般在１２００元左右，年收益可达１４４００元，两者相差了７６５０元，加上银行存款还要征收利息税，出售房屋受益会更少。

２、从居民目前的财产处置心理来看，出租是较为理想的方式

目前，由于家庭收入来源的不确定性和教育、医疗、住房等家庭支出的增多，居民对家庭财产的处置心理是"求稳"和"获利"两种，也就是主要考虑财产的安全性和盈利性，而对于住房这一重大家庭财产来说，对其安全性的考虑则是首要的。

而出租房屋则是"安全"与"获利"的最佳结合，这种出租方式，既保留了房屋的产权，又能每月收取"租金"；既考虑了长远利益，又兼顾了眼前利益。因此，房屋出租将被人们视为"最合算"的方式。

３、从目前住房三级市场的交易规范性程度来看，出租较为有利

目前，由于我国住房三级市场尚不规范，许多政策规定明显滞后，一些中介服务机构尚存在不少问题，许多人对旧房出售尚存在一些顾虑：如房屋评估机构的公证性、交易手续的繁简、中介机构的可信程度、交易税费的多少、房主的可靠程度等等。而出租虽然也要办理租赁手续和缴纳税费，但房屋毕竟还在自己手里，感到不合算，即可收回。

因此，一些对出售房屋有顾虑的居民往往选择出租，但随着住房三级市场的逐步完善，交易税费的减免等优惠政策出台，将房屋出售变现的市民将会日趋增多。

４、从房屋未来升值潜力来看，升值小的以出售为宜

那些好地段、好环境、好房型的住宅，将来有较大升值潜力，可暂不考虑出售，此时此地，若售房的原因不是急需用钱而是想买新房改变自己居住条件的家庭，可考虑先将旧房出租，月租金可用于支付购买新房的抵押贷款，待旧房的价位达到自己的满意价位时再出售。而对于那些由于地段一般、房型老、面积小等导致升值潜力不大的房屋，市民想改变自己居住条件，尽快住上一套属于自己的新房，则可抓住时机通过出售，再贷一点款或添加少量资金，换购面积较大的住房，以改善自身居住条件。

５、根据家庭经济条件和实际情况确定出租还是出售

对于那些经济条件比较富裕的家庭，一则通过出租可以将房屋作为家庭的长线投资品种来考虑，以收取固定的房屋租金收益；二则通过出售可以更新换代住房，以满足家庭消费心理需求与实际能力的平衡，选择购买那些环境配套好、管理完善、功能齐全的"换代新房"。

而对于家庭经济条件一般、地区房屋出售价格较好、家庭急需用款、房屋出租困难、租金较低不合算等状况的自有住房，则应该更适合于出售。

哪几类房屋不能出租

房屋租赁在全国各大城市已逐渐形成一个市场，被称之为租赁市场。一些房地产代理商不但代理发展商销售房产，同时也代理产权人出租房产。有些人购买房产就是为了投资，再以出租的方式收回投资；有些人则用相对较低的租金将房子租下，然后再以高价转租出去，以差价来养租金。这两种方式是较常见的租赁方式。

但每一所出租的房屋都有各自的背景和条件，并不是所有的房屋都符合出租条件，或所有的产权人都能出租自己的房屋。记住，无论是出租人或是承租人，都会因为对所出租或承租的房屋的法律关系不清楚而陷入困境。

一、未经综合验收的新建房屋不能出租。

有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至将未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样做一是违反国家有关法规，二是对承租方的安全造成威胁。

二、没有产权证的房屋不能出租。

产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的权属关系，从而就没有租赁的法律基础。产权证是建立租赁关系的第一个要件。

三、没有房屋租赁证件的房屋不能出租。

虽然产权证是建立租赁关系的第一个要件，但它不是惟一的要件。要使租赁关系合理合法，出租人要持房产所有证及其他有关证件到房地产管理部门办理房屋租赁证件，只有获得了租赁证，出租行为才合法，出租手续才完备。

四、未经原出租人的书面同意，承租人不能擅自将所租房屋再转租出去。

如果未获得原出租人的同意，承租人私下将房屋转租出去，会引起法律纠纷，原承租人会因侵权而被原出租方起诉，并被罚款。

五、属于违章建筑的房屋不能出租。

有的单位或个人未得到规划部门的批准，私自建起房屋并出租，对于这类房屋，不但规划部门要对其罚款，强令其限期拆除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证而进行处罚。

六、产权属于共有的房屋但共有人未一致同意出租的情况下不能出租。

即使是大多数共有人同意也不能出租，因为这样就会对不同意的共有人造成侵权。

七、已经抵押的房屋在未得到抵押权人的同意之前不得出租。

已经进行抵押的房屋的所有权人在行使权力时在法律上已经受到限制。抵押人在出租已经设置抵押的房屋之前必须征得抵押权人的同意也是一个法定程序，否则出租行为无效。

此外还应注意：

一、写字楼办公室出租房屋应签订书面租赁合同。

租赁双方应正式签订书面合同，在合同中订明双方的权利义务、租期、租金、转租条款、续租、违约责任，租房用途等。只有用书面的形式才能更有效地保护双方的权益，促使双方履约，减少日后的纠纷。

二、租赁应办理登记手续。

出租房屋实行登记备案制度，租赁双方应该在签订租赁合同30天内到房地产管理部门办理租赁登记手续，这是一个法定程序，只有办完了登记手续才算履行了有效的程序，租赁行为才算在法律上有效，租赁合同才会受到法律保护。否则，未办理登记的租赁合同在法律上是无有效的，一旦出现纠纷，不受法律保护。就是转租的租凭合同也要再次到房管部门办理登记手续。

房屋租赁在实际操作上有许多问题，因为出租方或是承租方出于各种考虑，又因为不同的房屋有不同的背景或条件，所以给房屋租赁带来许多意想不到的法律障碍。新颁布的《城市房屋租赁管理办法》对租赁市场有了明确的规范，要想在出租或承租活动中进展顺利，租赁双方应多了解一点租赁市场的行为规范，多掌握一些有关租赁的法律知识。

房屋租赁登记鉴证办事指南

一、办事须知

１、凡单位自有非住宅房屋或私有房屋租赁的，租赁双方必须到市、区（县）房地产管理局办理租赁登记鉴证手续，领取《房屋租赁证》。单位产出租方属市级单位、驻津单位的，到天津市房地产管理局办理登记鉴证手续；其它单位到房屋所在地房地产管理局办理登记鉴证手续。私有房屋租赁到房屋所在地房地产管理局办理登记鉴证手续。

２、办理租赁登记鉴证应交验下列证件：

（１）租赁双方协商议定的房屋租赁协议。

（２）出租方持《房屋所有权证》、《土地使用证》。

（３）承租方持注明用途情况的证明及身份证明；承租方系外省市的，应持当地政府或有关部门出具的证明及身份证明。

二、办事程序

１、申请登记。租赁双方到市、区（县）房地产管理局申请登记，填写《房屋租赁登记表》及天津市房地产管理局统一印制的《房屋租赁合同》。

２、验证调查。审核《房屋所有权证》、《土地使用证》、用途证明及身份证明并对出租的房屋进行现场调查。

３、审批发证。审查租赁双方签定的《房屋租赁合同》、租金、租期、权利、义务等内容无误后准予租赁合同鉴证，颁发《房屋租赁证》。

三、办事时限

符合房屋出租条件的，经审查无误后５日办结。

四、收费标准

单位自有非住宅租赁鉴证的，交纳租金总额2％的鉴证费；私有房屋租赁鉴证的，交纳租金总额2.5％的鉴证费。鉴证费由租赁双方各负担50％。

合法保证房屋出租收益

政府有关部门对个人出租房屋的税费进行了改革，降低了过去的高税率，并从今年起实行，以便规范个人房屋出租市场，将隐入地下的租房纳入规范的合法租房市场。守法的投资者房东应该由地下转到地上来，依法纳税，这是不容置疑的义务。但是，在守法履行纳税义务的同时，也需根据新的情况采取合法手段保护房东的利益。

在以投资出租为目的的房产当中，特别是不少新建的高档公寓出租中，房屋出租的租金计算方法往往采取大包干的方式，即只给出一个租金总额，并且将水、电、气等费用，物业管理费用，车库或车位出租费用等都包括在内。如果在不纳税的地下房屋出租时期采取此方式，由于不考虑纳税，并且在房租的计算和收取时较便利，尚可采用。在转入依法纳税的规范房屋出租后，订立这样的房屋出租协议则很不适应合法保护自己的出租收益的需求。鉴于此，投资类的房东及经营房屋出租的部门应该在拟订房屋出租协议时改变租金结构和方式，以便能够合法地保护房屋出租收益。下面给房东支几条具体的招数以供参考：

1、 将租金与水、电、气费分开。

水、电、气等市政费用必须与租金分开，由租户直接按消费量支付。个人出租房屋应缴纳的税种是营业税、房产税和个人所得税。水、电、煤气、天然气等费用是消耗性的费用，既不是房东的收入，也不是房产。如果将这些包括在房屋租金内，房东必须将这部分费用交纳给水、电、气等相关的供应公司，而没有任何收入，但一旦计入房租总额，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利。若房东企图提租把税费负担转嫁给租房者，势必引起不满并降低房产出租的竞争力，所以，应该合法地将这一部分从租金中剥离，在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。这样，由于租金中不再包括这部分费用，房东可不必再为自己未经营、未收益的费用而纳税。

2、 将物业费与租金分开。

同样，物业费部分不是房东的收入，而是物业公司的收入，若纳入租金总额，则房东除必须将物业费交纳给物业公司外，还需缴纳各种房屋出租税费。这样，房东非但没有实际收入，还要承担这部分费用的税费，因此十分不利。所以，物业费这一块也应合法地从租金中剥离，在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。

3、 将房屋租金与车库租金分开。

高档房产出租中，大都涉及车库或车位的出租。鉴于车库与房产本身在销售时是分开的，各有各的销售合同，所以在出租时也应该分开。分开对房东的好处是车库或车位作为一个独立的出租单位，在租金上单独计算。这样，其适用纳税费部分要少，并且还有灵活处置的机动性，所以，不仅应该分开，而且可以采取单独车库出租协议或作为房屋出租协议的一个单独附件分别订立，以合法地保护房东的利益。

房屋租赁税收计算方法

出租房屋基本情况：二居室，厨卫设施齐全，配有简单家俱、家电及电话，月租金2000元。

一、房屋租赁税收调整之前：

1、营业税及附加：2000元×5．5％＝110元（按调整前的税法规定，营业税税率为5％，城建税及教育费附加折算为0．5％）

2、房产税：2000元×12％＝240元（按调整前的税法规定，房屋出租按租金的12％征收房产税）

3、个人所得税：（2000－800－110－240）×20％＝170元

合计：520元

二、房屋租赁税收调整之后：

1、营业税及附加：2000元×3．3％＝66元（调整后的营业税税率为3％，城建税及教育费附加折算为0．3％。）

2、房产税：2000元×4％＝80元（调整后的税法规定，房屋出租按租金的4％征收房产税。）

3、个人所得税：（2000－800－66－80）×10％＝105．4元

合计：251．4元