长远之路──办公楼发展趋势

未来的办公室将成为一个知识中心，各种原素，诸如时间、地点、架构，不同的动态搭配根据不同人物和使用者的要求创造出不同的工作环境。未来的办公室装饰设计，对于设计师来说，将不断增加新的挑战。

沸沸扬扬的办公楼市场，一直是人们关注的焦点，从甲级到5A甚至超5A，6A，从豪华到智能型，办公楼市场，正走着一条不同于住宅的发展道路。

专业 办公楼决胜之道

前期 位置和土地品质是先决条件。环境差的办公楼无法把客户吸引到目标地段上来，建商也就没法开发相应的高品质产品；地块的形状则决定着楼盘的净身空间以及尺度大小。

规划 在建办公楼比较正规的做法是，把办公楼的专业团队细分，包括 个案管理、建筑/架构设计和办公楼室内设计、高层架构顾问、高层架构深化设计顾问、电梯设计顾问、外墙设计顾问、外墙清洗顾问、风洞检测顾问、高层机电顾问、高层防火顾问、室外园景设计顾问、室外照明设计顾问、技术说明顾问、酒店和公寓室内设计、餐饮和健身中心室内设计、厨房和后勤设计顾问、机电设计、幕墙施工设计与工程顾问、室内特别灯光顾问、声学顾问、水景园林顾问、工料测量师、品牌与logo设计、平面设计、商业顾问、标识设计顾问、音响设计顾问、公关顾问、活动策划。仅在规划设计上就涉及建筑声学、光学、热工学、环境心理学、人类工效学、人类工效学、绿色材料、卫生学、给排水工程、建筑防灾、装饰构造等等多方面学科。

经营 办公楼的经营很重要。高级办公楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度、向比配套、比服务、比管理方面靠近，这同样也是发达国家高级办公楼发展的一个重要趋势。把经营纳入进来，或者跟专业的经营团队合作。对于以租赁和出售为主要开发目的高级办公楼个案而言，必须具备一定的整体规模。例如，以综合优势体现个案的高级品味，这类产品通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。

维护 针对后期维护的重要性，业内人士一致认为，管理对于办公楼专业化的保持同样重要。举例来说，在设计上，有一些在设计方面不够完善的商业大楼，有了国际知名企业的管理，同样可以得到客户的认可，如新加坡嘉德置地购买并参与管理了北京一栋商业大楼，很多外国客户认可嘉德的管理并慕名而来。

个性化、人性化渐露面目

办公楼从同质化产品逐步转向表现目标企业群形象，单个办公楼个案针对的目标企业群不断缩小。超大规模办公楼与五星级酒店综合体的出现，以及新产品概念，如“企业总部”和“LOFT办公楼”，以及商务楼的快速发展，都是这一趋势的体现。办公楼产品设计发展到今天，对产品个性化及室内空间灵活划分可能性的需求越来越受到建商及企业所有人的重视。未来几年办公楼产品本身品性的提升，将成为市场竞争的重点和开发的重要环节。办公楼产品品性的提升，首先取决于对客户群体需求的深入研究。而非盲目提升装修标准或堆砌高新技术。

传统办公楼宣传企业形象的能力较弱，而总部型办公楼的发展标志着办公楼地产中一种新趋势的出现─办公楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象。

随着从城市中心到郊区扩张中用地紧张度的下降，在城市郊区地带出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的办公楼产品。当这些办公楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地。可以说，办公楼已成为企业自身形象的象征，办公楼所代表的不再是一个群体的形象，而成为某个单体的专属形象。这无疑可以满足那些希望彰显企业自身魅力与形象的公司的需求。

而在用地紧张的城市中心区繁华地段，也开始出现小规模的独栋式企业总部组团，即将通常可以做成一栋大型综合办公楼的个案改为数栋相对独立、规模较小的单体办公楼组合，共享广场、园林等公共空间。

办公空间设计涉及科学、技术、人文、艺术等诸多原素。办公空间室内设计的最大目标就是要为员工创造一个舒适、方便、卫生、安全、高效的工作环境，以便更大幅度地提升员工的工作效率。这一目标在当前商业竞争日益激烈的情况下显得更加重要。欧美一些前卫办公楼产品中越来越多地将私人办公室设置在大楼的中心地带，以使在开敞的公共区域办公的员工能够直接享受到自然光线和风景。

未来的办公室将成为一个知识中心，各种原素，诸如时间、地点、架构，不同的动态搭配根据不同人物和使用者的要求创造出不同的工作环境。例如，为鼓励创新的企业文化，促进员工全方位、更为便利、通畅的交流得以实现，人们提出了一种全新的设计形式─“无边界办公室”。这种新型设计的鲜明特征是，不再把办公场所分给具体的某个员工，文件越来越多地以数字化形式保存。

2006年一种新型的办公楼模式─服务式办公楼正在国内一级大城市快速发展。作为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的模式，从而吸引了不少投资者的关注。服务式办公楼采用整体装璜并配备服务人员和设施的办公楼。各项的服务可以包含在一次性支付的租金内，也可单独计算。而在租赁年限上一般可以少于常规办公楼3年的租赁期。虽然服务式办公楼的租金远高于传统的办公楼，在同一栋办公楼内服务式的租金是普通办公楼租金的2至3倍。对于中短期内的租户，特别是只有少数员工的公司来说，租用服务式办公楼比普通办公楼更为经济。

生态节能型办公楼成为未来主流

高舒适度、低能耗是国际发展趋势，世界的能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题受到越来越多的关注。2005年7月1日开始实施的公共建筑节能标准要求强制执行，对于新一代办公楼产品来说，有了更为严格的限制。生态节能型办公楼产品逐渐走出了“叫好不叫座”的尴尬，越来越多的实例证明，此类型产品必将成为未来办公楼产品市场的发展方向。在全球建筑生态智能化有两大发展趋势 一是调动一切技术构造方式，达到低能耗、减少污染并可持续性发展的目标；二是在深入研究室内热功环境(光、声、热、气流等)和人体工程学(人体对环境生理、心理的反映)的基础上，创造健康舒适而高效的居住空间。